mandag 10. juni 2013

Hvor mye kan jeg få i lån? Eller: hvor lite lån kan jeg klare meg med?

Et gjentakende spørsmål i forumverden for tiden er «Hvor mye kan jeg få i boliglån?». De fleste ser ut til å ville låne så mye som overhode mulig for å kjøpe seg dyrest mulig bolig. Det er selvsagt ikke så rart, i dagens opphausede boligmarked. Media bidrar sterkt ved å fokusere på boligmangel og å fremstille det som underlig om man tipper over 25 år og ikke har egen bolig enda. Spredning av slike holdninger bidrar til det opphetede boligmarkedet, og skaper desperasjon blant yngre som ikke har kjøpt bolig enda. Forståelig nok, når noe fremstilles som en mangelvare, frister det desto mer. Et kjent markedsføringstriks. «Begrenset antall!» ser man stedig vekk i kampanjer, selv om det kan være langt fra sannheten. Desperate folk betaler mer, så enkelt er det.

Det hender jeg prøver å nevne at det kan være lurt å tenke at man ikke alltid MÅ låne maks av hva som er mulig, uavhengig av behov. Det kan være mange fordeler med å faktisk kjøpe en rimeligere bolig enn hva banken tillater, jeg tenker for eksempel på:

Raskere nedbetaling
Hvis man ikke låner maks av hva økonomien tillater så har man mer penger til å betale ned lånet raskere. Det er MYE å spare på å betale ned boliglån raskereenn hva nedbetalingsplanen tilsier. Og sammenhengen mellom hvor mye ekstra man betaler inn og hvor mye man tjener på det er krystallklar, jo mer du betaler ekstra hver måned, jo mindre koster lånet deg. Med andre ord, jo mer jo bedre. Dersom lønningene i all hovedsak går til å dekke dagens avdrag og renter, er det lite igjen til ekstra innbetaling.

Sparing
Det er viktig å bygge opp bufferkonto, for å få til dette trengs det penger til overs hver måned. Eller å spare til ulike mål som ferie, ny bil eller liknende. Ting man helst ikke låner penger for å kjøpe, fordi det er dyrt og ulønnsomt.  Bruker man for mye på boliglån er det lite igjen til annen sparing. Hvis man f.eks må ta billån ved kjøp av bil fordi boliglånet er så stort at det tar "evigheter" å spare, så har man enten for dyr bolig (og glemte at det er andre ting man kunne komme til å ha lyst på også) eller man ser på for dyr bil i fht de prioriteringene man allerede har gjort..

Alt av likviditet bundet i boligen
Jamfør punkt over. Det er fordeler med å ha cash i banken. Å investere alt man har i boligen kan virke fristende i dagens tilstand med stadig økende boligpriser, det er dog viktig å huske at dette er penger man ikke har tilgang til uten å selge hjemmet sitt. Skulle man ha behov for penger eller lyst til å gjøre noe annet med de enn å bo, så sitter man jo der. Den første tiden i ny bolig virker det helt greit å sitte hjemme og stirre i veggen, man har jo betalt mye for den veggen. Etter noen år blir man vant til den gamle veggen og begynner å drømme om andre ting. Og siden lån er dyrt bør drømmer oppfylles ved hjelp av oppsparte midler, og helst uten å måtte selge huset.

Oppfylle drømmer
Det kan med tiden dukke opp ønsker og drømmer som rett og slett lar seg stoppe av store boliglån. Eksempler kan være:

Være hjemme med barn. Mange er kritiske til at barn skal ha 8-10 timers dager i barnehagen fra før de fyller året. Stadig flere ser verdien av å kunne ta ut et år eller fler ulønnet permisjon fra jobb for å faktisk ta seg av sine egne barn, heller enn å sette de bort til fremmede. Dette koster, og krever enten godt med sparepenger, eller muligheten til å leve på redusert inntekt. Noe et maksimalt boliglån basert på to fulle lønninger setter en effektiv stopper for i mange tilfeller.

Se verden. Etter mange års studier kommer man endelig ut i jobb. Penger strømmer inn, lån tas opp i banken basert på den fine lønningen. Bolig kjøpes, avkastning fås i form av verdiøkning. Kanskje kunen det vært gøy å oppleve litt mer? Ta litt ekstra fri fra jobben for opplevelser? Eller skal det vente til man blir pensjonist? På min arbeidsplass har en av mine kollegaer nettopp gått ut i et års ulønnet permisjon for en jordomseiling. Og det lenge før pensjonsalder. Hun vil fortsatt være i form til å oppfylle denne drømmen. Ingen dårlig tanke.

Starte egen bedrift. En dag er du lei av sjefen. Lei av sjefer generelt! Hva med å bli din egen sjef? Leve ut din drøm? Å starte for seg selv krever ofte både egenkapital og muligheten til å gå i underskudd noen år i startsfasen. Med andre ord krever det sparepenger på bok. 

-fyll inn din drøm-

Selge boligen
Ja, det er klart man kan. Og det er lett å tenke det ved låneopptak, herregud, vi kan jo bare selge når vi vil. Flytte et annet sted, kjøpe noe billigere. En ting er at kostnadene ved kjøp/salg er ganske høye, et annet aspekt er selvsagt at man kanskje trives der man bor. Det er jo gjerne «drømmehuset» man har tatt opp maks lån for å kjøpe. Man er vant til huset, naboene, man får barn, barnets første hjem, første rom, første skritt. Så får ungene venner, går på skole i nabolaget, fritidsaktiviteter og hele deres sosiale liv tilknyttes nabolaget. Det er rett og slett mange røtter å røske opp. Kanskje gjør dette drømmene noe mer uoppnåelige for mange, tanken om hvor lett det er å selge er kanskje ikke den samme lenger. Og samtidig har også boligprisene steget andre steder og på andre boliger, og et sted må man jo bo.

Låne mer på boligen
Ja, absolutt. Mange gjør dette. Spesielt da den eldre garde som i dag har mye likviditet i sine boliger. For oss yngre er dette verre, så spørsmålet er hvor lenge man ønsker å vente med andre ting man gjerne skulle gjort i livet. Og skulle man ønske f.eks å være mer hjemme med barn så sier det seg selv at dette gjerne følger kun noen år etter større boligkjøp, det er jo en grunn til at man kjøper stort og dyrt. Har man lånt maksimalt, og betalt ned lite ekstra og spart lite, er det heller ikke sikkert man får øke lånet på boligen. Og ikke minst er det jo fordyrende å låne enda mer over så lang løpetid som et boliglån har. Det er kanskje mulig, men ikke ideelt tenker jeg.

I tillegg til alt dette innebærer det selvsagt risiko å ha høye lån, men det tenkte jeg ikke fokusere på her.  Jeg ville bare skrive litt om at det er andre fordeler med å begrense låneopptak til hva man trenger, heller enn å alltid forsøke å låne så mye som mulig. Og det sier seg selv det blir desto mer relevant når man tar risikoen med i beregningen.

Nå sier jeg absolutt ikke at man ikke kan lykkes med en boliginvestering. Jeg ser hvorfor det frister med dyr bolig. Prosentvis avkastning blir større med dyr bolig hvis boligprisene stiger, men selvsagt blir fallhøyden større ved prosentvis fall i boligpriser.

Bolig = investering?
Slik jeg ser det så er tak over hodet, et passende stort sted å bo i ok standard det man trenger. Alt av penger man legger i boligen ut over dette er en investering. Og investering i bolig har jo historisk vært en ganske bra investering. Men det er verdt å tenke over et par ting, for eksempel et av hovedprinsippene ved investering – å ikke satse alt på et kort. Det er vel også få som anbefaler å låne mye penger for å investere, da det alltid er en risiko for tap. Og at det i tillegg til bolig finnes andre investeringer man kan gjøre for å diversifisere. Men det krever naturligvis likvide midler å investere med. Kanskje bør man ved kjøp av bolig med maksimalt av lån behandle kjøpet på lik linje med andre investeringer og gjøre de samme vurderingene. Er det virkelig verdt det, eller kan jeg/vi ha det like bra i et annet område/ på mindre plass/ med lavere standard osv? Og slik ha penger til overs for å skape mer valgfrihet i livet til å vurdere hva de best kan brukes til?

Det er den vurderingen jeg etterlyser - for noen er sikkert bolig alt, mens jeg håper at det for mange andre også er andre ting man kunne tenke seg å bruke penger på. En ting er sikkert: lønna er en begrensende faktor, det kan være lurt å tenke gjennom hvordan pengene prioriteres.

Og skal man ta den videre er det jo sikkert interessant å regne litt på hvordan det ville sett ut om man investerte foreskjellen i rentekostnad på 2x lån og 4x lån i askjemarkedet langsiktig. Det vil definitivt bli nok til å oppfylle senere drømmer! For mange betaler jo en hel ekstra bolig bare i renter.

I pengebingen
Som flere vet kjøpte vi leilighet for ca halvparten av hva banken ville tillate oss. Noe som har gitt oss godt økonomisk spillerom. Selv er vi på punkt en og to, og muligens innom tanken om hva vi vil gjøre hvis vi får barn etterhvert. Vår leilighet stiger også i verdi, selv om den ligger utenfor allfarvei (i følge de som er oppvokst i Oslo). 12% i fjor faktisk. Samtidig har vi et lavt lån som gjør at vi har stor valgfrihet økonomisk, og det er verdt mye merker jeg nå! Jeg vil faktisk si det kompenserer for tanken på hva 12% ville vært på en dobbelt så dyr leilighet. Den tvangstrøyen av et boliglån vi da hadde hatt merker jeg så godt at jeg gjerne vil unngå! Penger går til sparing, sikre oss en bufferkonto, til bryllup og tilhørende reise neste år, og deretter går pengene til nedbetaling av boliglån/oppsparing av egenkapital til neste boligkjøp (avhengig av rentene). Jeg elsker å kunne velge, og det føles godt å bygge en trygg base først, for deretter å kunne begynne med andre investeringer. Jeg har virkelig troen på at det lønner seg i lengden, for vår egen del i alle fall! Det har bare ikke den store showoff-effekten, hehe.

Ingen kommentarer:

Legg inn en kommentar