fredag 6. desember 2013

Høy inntekt, får ikke boliglån? Spar penger!!

Okay, nå er jeg litt lei av sutringen fra høytlønnede som på ingen måte kan forstå hvorfor de ikke får boliglån! Det kan sikkert virke urettferdig, men det er ikke slik at høy lønn nødvendigvis betyr at du har betjeningsevne, forbruket har en lei tendens til å følge lønna for mange. Hvis du føler deg truffet og er i denne kategorien, her er noe å tenke over:

Høy lønn = høyt sparepotensiale
Hvis du tjener godt burde det være uproblematisk å spare opp til egenkapital i løpet av noen år. Å komme til banken uten sparepenger og vise til god inntekt over flere år kan i verste fall fremprovosere et spørsmål om hvorfor i all verden du ikke klarer å spare penger. Sørg for å legge utgiftsnivået lavest mulig, og prioritert boligsparing.

Meg selv som eksempel: Jeg tjener p.t ca 540.000 kr i året, noe som etter skatt gir en nettolønn pr mnd på ca 29.000 kroner. Av de jeg ser klager i medier og sosiale medier er det gjerne de som tjener fra dette og oppover. Med min lønn sparer jeg minst 10.000 kr pr mnd, uten å leve dårligere av den grunn.Med andre ord er det mulig, men det kommer ikke av seg selv. Dette tilsvarer 120.000 kr i året. Trenger man egenkapital på 300.000 (bolig til 2 mill) burde det ta 2-3 år sparing. Jeg hadde klart det på to år, hvis jeg hadde ofret dyre ferier for å prioritere bolig.

Med bakgrunn i at det er mulig å spare penger, og jo mer du tjener, jo raskere bør du kunne spare, så fremstår det underlig å ikke klare å få på plass den nødvendige egenkapitalen.

Hvordan jeg får det til er i hovedsak pga to ting:
  • Jeg har samboer. Og alle kan velge å bo sammen med noen, single eller ei. Om man ikke har kjæreste, så kanskje man har en annen høytlønnet kompis i nøyaktig samme situasjon som er interessert i å spare penger ved å dele på en husleie.
  • Jeg bor utenfor hovedstaden og pendler til jobb. Dermed har jeg hatt muligheten til å bo billig ved at vi fikk kjøpt leilighet tidlig, med overkommelig egenkapital grunnet mye lavere boligpriser. 15% egenkapital er MYE på en bolig til 4 mill, men overkommelig på en bolig til 1,5 mill. Man har også mulighet til å finne rimeligere leiepriser om man tar turen utenfor storbyene. Nå bruker jeg storbyene bare som eksempel, siden det oftest er der lønningene er høyest.
  • Jeg tenker over hva jeg bruker penger på, og bruker de ikke unødig på luksusforbruk eller for å henge med på statusjag og siste mote.
Jeg har har selv bodd, og leid, 10 år i Oslo, og ser ingen realitet i at det er umulig å spare penger fordi man må leie bolig i Oslo. Jeg leide leilighet (40 m2) alene på vestkanten for 5000 i måneden. Man må bare lete frem de gode dealene. De finnes! OG kan man i tillegg dele husleien med en kjæreste eller kompis så burde det kunne spares betydelig mer enn 10.000 kr pr mnd.

Egenkapital - også for din egen sikkerhet
Mange virker til å tro at egenkapital ved boligkjøp er en ondskap innfør at av regjering/bankene for å gjøre livet vanskelig for boligkjøpere. Det er faktisk ikke sånn. Å ha litt egenkapital i en investering i et svingende marked er også til ens egen sikkerhet. Med 15% egenkapital kan boligprisen synke med 15% før du sitter med en bolig som er mindre verdt enn hva du har i lån. Og boligprisene kan synke 15% i perioder. Hva viste nyeste oversikt? Et fall på 5,9% siden mai. Altså et betydelig fall akkurat nå, som viser at boligmarkedet har svingninger på lik linje med andre markeder. Det vil alltid være en trygghet i at boligen er verdt mer enn man har i lån. Ikke minst synes banken det, og er man interessert i å beholde boligen sin bør man synes det selv også.

Prioritering og forbruk
Det er vel lov å påstå at et høyt forbruk gjerne følger av en høy lønn. I det minste hvis man ikke tenker seg om og gjør som "alle andre". I boka "The millionaire next door" (Thomas J. Stanley og William D. Danko) beskrives dette gjennom studier av amerikanske millionærer, og hvordan vaktmesteren har større formue enn advokaten.Sånn er det jo gjerne, man ønsker selvsagt å vise verden hvor godt man tjener! Men er det egentlig kult å kjøre fin bil men ikke klare å spare opp til boligkjøp? Eller spise flotte middager og være på byen hver helg, men på mandagen gå ut i media å klage på at man ikke får boliglån? Det handler om å prioritere boligkjøp - hvis det er det man ønsker å oppnå. Bankene er ikke antagelig ikke vanskelige i det du stiller med 15% egenkapital og en god inntekt. Og hvorfor jeg antar at luksusforbruk er et hovedproblem? Hvis ikke burde sparekontoen vært full av penger når man har god inntekt.

Så et par ting uroer meg, for det første at såpass høytlønnede ofte er gjennomsnittet oppegående, og dermed burde ha en viss forståelse for fordelene med å kunne vise til egenkapital ved boligkjøp, og at de samme menneskene ikke evner å spare opp til egenkapitalen de trenger rimelig raskt. Selv med leiebolig i Oslo bør man kunne spare opp 300.000 på 3 år hvis man tjener over 500.000 i året. Men det handler selvsagt om at det blir en prioritering, og ja, det må kanskje føre til redusert forbruk, at man ikke kan bo sentralt og at man kanskje må leie med dårlig standard noen få år.

Til sist bør vi som har høy lønn og mulighet til å spare være glade for å ha skapt den muligheten, og sette pris på alle goder det kan gi. Det sitter mange i Norge som har helt rett i at det er vanskelig å få spart opp nok egenkapital til å få boliglån, noe høytlønnede burde tenke over et par ganger før de klager over å ikke kunne kjøpe bolig OG kjøre alt-for-dyr bil samtidig. Vi bør være glade over å ha muligheten til å kunne prioritere hva vi vil bruke penger på.

Konklusjon: Slutt å klage, gjør tiltak og start intensiv sparing! Så blir det boliglån innen kort tid.

8 kommentarer:

  1. Fint innlegg, men samtidig reagerer jeg litt på noe av det du skriver. Blant annet det med at egenkapital er for din egen sikkerhet. Egenkapitalkravet er jo satt til 15% slik at banken ikke taper penger hvis boligmarkedet faller, du taper jo disse pengene åkkemegsom ved et evt salg. (Enten ved å miste 15% EK, eller ved at du sitter igjen med et restlån). Ved 15% EK-krav skal det mer til før du blir insolvent, men dette er jo uansett ikke en realitet før du selger.

    I tillegg har jo ikke egenkapitalkravet noe som helst med å beholde boligen sin å gjøre. Har du først kjøpt deg bolig er det betjeningsevnen det står på, ikke hvor mye egenkapital du har lagt inn. Det er nok dette journalisten på en litt klønete måte prøver å få frem i sin artikkel. Hvis man har betjeningsevne og ønsker å kjøpe seg bolig bør dette vektlegges i større grad. Samtidig er jeg enig med deg i at han de omtaler er sutrete! Han skriver at han ikke ønsker å bruke kausjonist, men da tenker jeg at han ikke har såååå lyst på bolig heller.


    Hilsen en med samboer, høy inntekt, kausjonist og null egenkapital i boligen, som er strålende fornøyd med løsningen.

    SvarSlett
  2. Betjeningsevne kan komme og gå, selv høytlønnede og høyt utdannede kan ha uflaks, enten i jobbmarkedet eller med helsa.
    Og ved manglende betjeningsevane er det å ha litt EK i boligen en bra ting, for som du sier er det egentlig bare relevant ved salg. Salg kan jo blir nødvendig ved manglende betjeningsevne f.eks. Og da er det kjekt å i det minste ikke sitte igjen med et restlån i tillegg til alt annet som har skjært seg. Men jeg vet, slikt skjer ikke med oss ;) Heldigvis! Jeg mener fortsatt at egenkapital ikke bare er bra for banken.

    SvarSlett
  3. Eksempelvis så kjenner jeg også en i samme situasjon: en med samboer, høy inntekt, kausjonist og null egenkapital i boligen, som er strålende fornøyd med løsningen. Så ble det brudd med dama, hun flyttet ut, han ville beholde boligen, hele lånet på han. Stort topplån med dårligere betingelser, kausjonist, og hva kan man si, han er ikke like fornøyd lenger når han må ta hele regningen alene. Det går, men det merkes jo i økonomien. Nå ønsker han seg bedre renter for å få ned kostnadene, men ingen banker vil gi det pga manglende egenkapital. Han kunne selvsagt solgt, og kanskje fått dekket lånet og gått tilbake til leiemarkedet. Men det er jo heller ikke noen ønskesituasjon. Fra strålende fornøyd - til misfornøyd, pga samlivsbrudd og manglende egenkapital. Things change. Han hadde helt klart hatt nytte av at boligen var under 85% belånt nå.

    SvarSlett
  4. Har selv både fond og BSU som gir bedre avkastning enn utgiftene er på lånet, så for meg er det faktisk bedre med topplån og kausjonist enn lavere lånegrad.

    En annen ting er at man må kjøpe en bolig hvor man tåler at èn ikke er i jobb i en periode eller at renta går kraftig opp. Jeg kunne fint sittet med hele lånet selv, hadde bare hatt litt mindre penger til ferie og annen luksus. Personlig synes jeg det er verre hvis man gir høye lån til folk med penger på bok, men usikker inntekt. En liten renteoppgang og man sitter i saksa.. Alle har sine prioriteringer, og det er mange veier til rom. Jeg synes du gjør en fantastisk jobb, og tar mange gode beslutninger, men husk på at det finnes flere løsninger :)

    Et eksempel med et samlivsbrudd gir ikke noe godt bilde, for han hadde jo tydeligvis ikke fått kjøpt leiligheten i utgangspunktet uten dama :P

    Jeg vet du deler dine tanker her, og dette innspillet er absolutt ikke ment som kritikk, mer som en påminnelse om at det er mange løsninger på et problem :)


    SvarSlett
    Svar
    1. Selvsagt finnes det andre løsninger :)
      Enig i det altså!
      Og ikke minst enig i at folk med litt penger på bok men usikker inntekt ikke nødvendigvis burde få lån heller. Samtidig, det er vel få som kan skryte på seg å ha 100% sikker inntekt, men noen har helt klart større potensiale (dvs, burde klare å holde seg i jobb) enn andre. Men ang andre løsninger, så har du opplagt helt rett. Samtidig er det å ha litt egenkapital i boligen en trygg løsning, mens det å ha pengene i fond er hakket mer usikkert, og gir flere muligheter for annen bruk av pengene, en mulighet man ikke har om de allerede ligger i boligen. Det jeg tenker er at det krever litt mer at man vet hva man gjør for å velge din løsning, litt selvdisiplin også. At det er ulike løsninger som passer ulike typer mennesker :) En løsning er aldri rett for alle.

      At det er bedre med fond og BSU er jo et øyeblikksbilde, slik det er akkurat nå. Mange ser kun øyeblikksbildet frykter jeg. Men klart, du kan jo bare selge unna, tømme BSU, og ha mye mindre lån, når ting endrer seg. Noen klarer det helt fint, det har du rett i. Men jeg er ikke overbevist om at alle er like flinke til å se sånt som deg. Fort gjort for endel at overskudd fra salg av fond blir en fin familieferie heller enn lavere boliglån.

      PS. jo, han kjøpte faktisk rekkehuset uten dama, det er hans lån og hans hus. Men da trodde han selvsagt at det var to betalere og tok vel litt for mye hensyn til det, og kjørte på med full belåning. I det øyeblikksbildet var det jo en god ide.

      Slett
  5. Jeg er 100% enig med det Pengebingen skriver her. Det er også for eieren en fordel at huset ikke er belånt til over pipa, på den måten vil ikke boligprisfall, utgifter til megler, osv. gjøre at man har problemer med å selge boligen når dette må gjøres.

    En av tingene som gikk galt i USA før finanskrisen var altfor høy belåning på eiendommer, og masse folk som havnet i uføre etterhvert som boligprisene sank. I USA ble krisen forverret av at folk hvis lån oversteg boligverdien kunne bevisst slutte å betale på lånet. Politikken var gjerne at utlåner ikke drive inn mellomlegget etter tvangssalg. Som sosialpolitikk var nok dette en velment, men det gjorde at mange finansinstitusjoner gikk overende.

    Jeg ser at mange nevner dette med kausjonist. Jeg er veldig skeptisk til slikt, mener man aldri bør kausjonere for noen, uansett. Og ingen bør skaffe seg en kausjonist til sitt lån heller. Er man i en sånn situasjon er det fare for at man ikke klarer å innfri låneforpliktelsene. Kausjonering binder opp en persons (normalt et nært familiemedlems) økonomi til en annens lån, og hvis noe går galt går utlåner på dem, selv om de ikke har hatt noe glede av det lånet de kausjonerte for. Slikt kan ødelegge et forhold, og det er uendelig mye tristere enn at man må vente med å kjøpe bolig.

    SvarSlett
  6. Skal man på dø og liv ha seg krypinn- flytt til Kristiansand. DER er det billig å kjøpe nå! :-) Er det noe der som IKKE går under takst om dagen?

    SvarSlett
  7. Jeg reagerte også på den artikkelen. Han har sikkert hatt sommerjobber, han som de fleste andre? Jeg sparte opp den årlige BSU-kvoten min på sommerjobblønna (var bare ca 1 mnds lønn det, bodde jo gratis hjemme hos foreldrene mine, så ingen utgifter om sommerne unntatt leie), så som ferdig utdannet manglet jeg 40-60 000 på full BSU. I tillegg var jeg så heldig å bo en plass med lav leie det første året i arbeid, så jeg med mine 23 000 utbetalt i måneden kunne spare 10 000/mnd. Var bare hyggelig å gå i banken da :)

    Selv om egenkapitalkravet ikke var helt oppfylt, samt at BSU ble rådet å stå urørt, sendte dette mange gode vibber til banken om at her var det ei med betalingsvilje og -evne samt evne til prioriteringer. Jeg kunne tydeligvis takle utgifter til bolig på over 10 000 kr/mnd (lån + vedlikehold + andre utgifter som følger med eget krypinn), det hadde jeg jo bevist med sparingen min!

    Så, om man får utbetalt 30 000 kr/mnd og bruker 30 000kr/mnd, hva sier det til banken, egentlig? Tydeligvis har du et forbruk som gjør at du ikke kan betjene ekstrautgiftene til egen bolig. Om man bruker 10 000 kr/mnd til leie, så er det fortsatt billigere enn å eie og betale lån til samme pris. Det dukker alltid opp ekstrautgifter!

    Bra skrevet :)

    SvarSlett