Lavere boliglånsrente - et tips ved rentenedgang

Da kom endelig den første gladnyheten for vår del, om at renten på boliglånet senkes.

Vi har lånet vårt i Bulder for tiden, som en av noen å banker som lønner seg for oss med lav lånegrad. Hvilken bank som lønner seg avhenger av flere ting, så jeg anbefaler alltid å bruke Finansportalens nettsider for å sammenlikne renter: Boliglån – Finansportalen Husk å legge inn alder, særlig dersom du er 35 år eller yngre. Vår nominelle rente er på 5,43%. Jeg vet det finnes hakket rimeligere renter der ute nå, men med relativt lavt lån på 1,5 millioner er forskjellen i rente så liten, at det i kroner og øre ikke utgjør nok til at jeg styrer med å bytte nå. 

Nå kom endelig nyheten om at renten senkes med 0,15 prosentpoeng fra 5. desember. Alt maset om å binde rentene er også et tegn på at rentene forventes å gå litt nedover etterhvert. Vi velger å ikke binde nå, av flere grunner. De to viktigste kanskje at lånet er lavt (en rentediff har ingen enorm økonomisk påvirkning) og at vi har under 30% lånegrad og er kvalifisert for de laveste rentene i markedet (for oss "gamle") uansett. Vi hadde sikkert vurdert å binde for kanskje 3 år nå om lånet var stort, så rentediffen utgjorde mye mer i kroner og øre. 

Så, nå som vi forhåpentligvis er på rentetoppen, så har jeg et triks på lur som jeg ønsker å dele med dere!

Nå er jo vår økonomi godt vant med dette betalingsnivået, vi har jo levd med dette en god stund nå. Så det jeg nettopp i gå gjorde var å låse terminbeløpet vårt på dagens betalingsnivå. 

Det vil da si, at fra desember, da renten blir hakket lavere, vil (det ørlille) overskuddet gå dirkete til ekstra nedbetaling av avdrag, og korte ned nedbetalingstiden. Og det helt uten av vi føler vi betaler inn ekstra, for i vårt budsjett ligger jo den summen inne uansett, og alt ellers er tilpasset den. Nå er det jo snakk om sånn 100 kroner i mnd for vår del så jeg, ikke noe å blir rik av i seg selv. Men om rentene fortsette litt nedover slipper jeg å tenke mer på hvor mye ekstra som går inn. Det bare skjer. Og en ting jeg nå har lært om å bygge formue, uten å ta særlig stor økonomisk risiko, er at det er en maraton, ikke en sprint. Så et slikt lite grep på rentetoppen i dag, vil kunne bidra til at formuen øker raskere enn man tenker over.

I Bulder var dette en enkel øvelse viste det seg. Under Bolig, gikk jeg på Lånekonto, og fant frem til "terminbeløp". Der kan jeg selv bestemme beløp. Mulig jeg kunne satt det ned, men jeg satte det 93 kroner opp for å runde av til nærmeste hundrelapp. Det kommer en advarsel om at om man setter det opp kan man aldri senke det igjen. For det første skal ikke vi senke det igjen Det er uaktuelt for oss. Og jeg er også ganske sikker på at det ikke er helt sant. Men kanskje man ikke kan gjøre det selv i nettbanken uten prosess, det vil jeg tro på. Så der kommer det også inn en barriere mot å angre seg som er litt fin om man først har bestemt seg for å satse litt. Allikevel verdt å være obs på, at å angre seg sikkert krever litt mer arbeid. 

Dette anbefaler jeg å tenke gjennom.  Jeg anbefaler det ikke hvis økonomien pga rentene er så stram at man sliter med å få mat på bordet og strøm i panelovnene! Da må man bruker de kjærkomne hundrelappene til de viktigste tingene. Men om man har mat på bordet, varme, lys og kommer seg til-fra jobb, kan det å sette boligbetalingen på dagens nivå medføre at veien til nedbetalt bolig blir kortere, nesten av seg selv. 

Tips til å øke formuen...

Bestill verdivurdering på boligen...

Altså - det er jo helt forferdelig egentlig. 12% prisoppgang på vårt nye bosted. På ett år... I forbindelse med at banken vi har boliglån i sette opp den gode renta vi hadde, så må vi ut på renteshopping. Og i den forbindelse ante jeg at en ny verdivurdering ville få oss under 60% belåningsgrad, og gi oss mulighet til fortsatt å ha ganske god rente. Så da fikk vi en ny verdivurdering, og plutselig 400.000 kroner mer i verdier. Det er jo helt absurd egentlig. Inkl at vi fikk nesten 400.000 mer enn prisantydning for leiligheten vi solgte i fjor høst, så er det over 800.000 på et halvår. Sprøtt. Men, på en måte ubetydelig samtidig. Boligverdien er jo bare et tall, og påvirker i liten grad økonomien vår til daglig. Men jeg må si det må være i ferd med å danne seg et stort skille i Norge, skillet mellom å eie bolig, og å ikke eie bolig. På en måte går det litt i feil retning syns jeg.

Men ja, formuehopp + kr 400.000.
Hurra for å være huseier :)

Plutselig økt formue!

Observante lesere har kanskje allerede lagt merke til en noe mystisk formueøkning på grafen over vår "net worth". Noen tror kanskje det dreier seg om en tastefeil fra min side, men sannheten er betydelig hyggeligere!

Før jul bestilte vi oss en gratis verdivurdering av leiligheten vår. Både mtp på kommende salg, og av ren nysgjerrighet. Fant en megler som tilbød det uten kostnad og da slo vi til. Hadde håpet på å få resultatet før nyttår, men det kom heller rett over nyttår. Jeg velger allikevel å oppdatere formuen per 1.1.2016 med de nye tallene.

Siden forrige vurdering for tre år siden har leiligheten blitt 225.000 kroner mer verdt, eller 20% økning om dere vil, noe jeg ikke synes er så ille for en rimelig bolig her ute på "landet". Verdivurderingen sier nå at vi kan forvente å ha ca 1.350.000 kr i egenkapital når vi skal ut å kjøpe ny bolig etterhvert. I tillegg gode ord fra megler om at vi trolig har en lettsolgt leilighet som ofte går for bra pris. Veldig positivt å ha med oss når vi skal selge etterhvert.

Dette er bakgrunnen for det plutselige formuehoppet.
Og, det tar oss rett over millionen i det jeg kaller "reell formue", dvs salgsverdi på hus og bil, pluss sparepenger og investering, minus all gjeld. Så, selger vil alt og kvitter oss med all gjeld og stikker til Thailand kan vi dra med over 1 mill på konto. Ikke akkurat et realistisk scenario, haha, men som illustrasjon av at pengene faktisk er tilgjengelige, dersom vi ikke hadde hatt behov for et sted å bo.

Gøy å se det øke!

Formue pr 1.1.16 setter jeg da til 1.077.874 kroner.

Spørsmål fra en leser: Hvordan redusere formue for ikke å tape stipend fra Lånekassen?

Jeg har fått et spørsmål fra en leser, og jeg tenker at svaret godt kan gjengis i et eget innlegg, siden mine meninger om temaet antagelig skiller seg litt ut.

Spørsmålet er som følger:
"Hei! Spørsmålet mitt er ikke relevant til innlegget ditt. Men hva ville du gjort med pengene dine dersom du holdt på å krysse formuesgrensen til lånekassen men ikke har råd til å betjene et boliglån? Samtidig som halvparten av pengene er låst til BSU, men BSU ennå ikke er fylt opp? Konsekvensen er redusert stipend, så jeg trenger bare noen innspill på hva som er lurt å gjøre når man ønsker å redusere nettoformuen sin noe :)"

Mitt svar:

Mitt svar skiller seg kanskje fra endel andres. Men for å svare deg helt konkret, om du vil redusere formuen så må du bruke opp pengene, eller kjøpe noe noe med lavere likningsverdi enn salgsverdi. Når bolig er utelukket synes jeg alle andre alternativer blir for dumme bare for å komme under formuegrensen. Jeg vil ikke anbefale å bruke penger på ting du ikke trenger bare for å spare litt stipend. Det er fort gjort å bruke mye mer enn du taper.

Nå blir jo også stipendet redusert ut i fra hvor mye du overskrider grensen, med 2% av overskytende beløp per mnd støtte per år. Så selv om du overskrider litt forsvinner ikke hele stipendet. Du tar jo også opp lån, så det er jo litt hjelp til å holde formuen nede.

Men, jeg ville ikke brukt særlig mye tid på å irritere meg over tapt stipend. Du har en formue på snart 370 000 kroner, jeg ville heller fortsatt å øke formuen ved å jobbe og tenke smart økonomisk. Jeg ville sørget for å få best mulig avkastning på formuen innenfor fornuftig risikobilde. F.eks bør du absolutt fylle BSU om du har skattepliktig inntekt. Og om resten av formuen er sparepenger til bolig f.eks, så sørg for at de står til best mulige rente. Og er boligkjøp helt sikkert mer enn 5 år frem i tid kan jo noe investeres i aksjefond, om ikke du allerede har endel der. Ved å maksimere avkastning (uten å riskikere større tap) vil jo redusere effekten av det du taper i stipend. 

Jeg tenker at med en slik formue allerede i studietiden er din økonomiske fremtid lys. Spesielt om den i hovedsak er opparbeidet av egen innsats. Da er det meget sannsynlig at formuen din vil øke betydelig i fremtiden, og at du om 30 år ikke vil ofre de pengene du tapte i stipend en eneste tanke. Selv nå, med en viss reduksjon i stipend, så vil det ikke utgjøre mer enn 1-2% av formuen din antagelig, så jeg ser ikke poenget med å stresse over det. Skjønner at det isolert sett føles surt å ikke få maks stipend, men ser du på det store bildet har de tusenlappene trolig ingen større betydning for deg uansett, og du vil ha mye mer glede (og avkastning) i fremtiden av å fortsette å spare og øke formuen din.

Derfor ville jeg fortsatt å bygge formue, og levd med konsekvensen at stipendet blir redusert. Det vil høyst sannsynlig gå deg godt økonomisk uansett. Så bruk kreftene på noe mer produktivt enn å tenke på det lille du taper ;)

Bakgrunn for mitt svar
Det virker sikkert litt underlig at en økonomiblogger kan gi råd som tilsynelatende oppfordrer til å godta tap av penger. Men det har med perspektiv å gjøre. Sett rent isolert på at stipend reduseres så er det naturligvis ikke positivt. Men når man ser på årsaken til at stipendet reduseres så er jo saken en ganske annen, nemlig at at ligger en betydelig formue i bakgrunnen.

Den formuen gir forhåpentligvis en avkastning allerede som i stor grad veier opp for reduksjon i stipend. I tillegg må formuen være akkumulert på et vis, og om det dreier seg om arv eller liknende, så har spørsmålsstiller i ale fall ikke brukt opp pengene. Med andre ord er nok vedkommende allerede greit økonomisk oppegående. Det i seg selv sier noe om at en reduksjon i stipend trolig ikke vil ha noen stor påvirkning på spørsmålstillers fremtidige økonomiske situasjon. Da er jeg tilhenger av å ikke bruke krefter på å irritere seg over det, men heller jobbe med å øke formuen og skape avkastning på pengene vedkommende allerede har. Om reduksjon i stipend fører til ekstra motivasjon på den fronten så kan det faktisk ha positive konsekvenser for økonomien, utrolig nok.

Det er underlig hvordan noe som fremstår som negativt rent økonomisk egentlig kan ansees som et tegn på noe som er positivt. 

Hovedpoenget er kanskje å bruke energien der man får mest igjen for den. Dette ved å vurdere en gitt situasjon, også økonomisk, opp mot hvor stor del av livet det egentlig utgjør. Ting som i praksis har svært liten betydning er det unødvendig å bruke mye energi på å gjøre noe med. Da er energien bedre benyttet på andre områder som kan skape fremgang. 

Man kan jo regne endel på dette også, når man vet at stipend reduseres med 2% av overskytende beløp per mnd studiestøtte et gitt år. Formuegrensen i 2015 er 370 304 kroner, og maksimalt stipend man kan motta i år er 40 368 kroner. For eksempel kan dette være interessant:

Formue	Reduksjon i stipend gitt 10 mnd støtte	Påkrevd avkastning for å gå i null (%)
kr 370 304,00	kr -	0
kr 400 000,00	kr 5 939,20	1,5
kr 450 000,00	kr 15 939,20	3,5
kr 500 000,00	kr 25 939,20	5,2
kr 530 000,00	kr 31 939,20	6
kr 572 144,00	kr 40 368,00	7,1

For det første må man ca 200 000 kroner over formuegrensen før hele stipendet forsvinner. Og selv da kan det faktisk lønne seg å ha formuen, om pengene er investert i aksjefond for eksempel. Med en forventet langsiktig årlig avkastning på 7-8% vil det rent matematisk også lønne seg å ha formue. Hvor mye over grensen man er har betydning for hvor mye avkastning man må ha for å ikke tape på å ha formuen.

Et vesentlig aspekt her er også at dette handler om noen få studieår, for de fleste en ca 5 år, hvor man samtidig tar opp studielån som er med på å begrense formuens vekst. Og selv om det kan virke surt i de få årene å få redusert stipend og kanskje tape litt, så er jo fortsatt formuen der den dagen man er ferdig studert! Og da tar det ikke lang tid før tapet er innhentet ved avkastning på formuen, om den investeres fornuftig. Derfor vil det for fremtiden uansett lønne seg å bygge formue, selv om man da må leve med å få redusert stipend fra Lånekassen.

Tilslutt skal det sies at dette ikke handler om hvorvidt Lånekassens regler er fornuftige eller ei. For øyeblikket er de slik, og det gjelder å forholde seg til de på mest mulig konstruktivt vis. Og ikke la Lånekassen styre om man skal bygge formue eller ei. Men man kan helt klart diskutere hvorvidt det i dag er riktig å "straffe" studenter for å ha formue. 

Veldig kort oppsummert vil jeg ikke anbefale studenter å begrense formuevekst bare for å ligge under Lånekassens formuegrense. Man vil oftest få mer igjen for å faktisk ha formue enn hva man taper, sett i et større perspektiv enn de få studieårene.

NB. Jeg vil heller ikke anbefale risikofylte investeringer for å begrense tap. Sparing i aksjefond må ha en horisont på minst 5 år for å forsvare risikoen. For studenter som kanskje sparer til f.eks første bolig ville jeg da heller hatt pengene i BSU og høyrentekontoer, og levd med et litt større tap akkurat i de årene dette er relevant for. Heller det enn å risikere enda større tap i risikofylte investeringer.

Formuekomplikasjoner

Ok, man lærer så lenge man lever, ikke sant?

Jeg innrømmer at dette med formue forvirrer meg endel, nå som jeg tror at jeg endelig har skjønt hele historien. Og jeg har da selvsagt oppdaget at det er forskjell på hva jeg tenkte som formue, og hva skatteetaten betrakter som formue. Heldigvis heter det når man eier bolig, men allikevel litt deprimerende når boligen egentlig ikke er verdt noe særlig. Så jeg har brukt litt feil navn på formueberegningene mine, da netto formue = skattepliktig formue, hvor boligen regnes etter likningsverdi og ikke etter markedsverdi. Shit, jeg skjønner jo hvorfor, og er glad det er slik. Glad veien er lang til "problemet" med formueskatt oppstår. Vel, lang og lang, om 20 år håper jeg da på å ha gleden av å takle utfordringene med formueskatt.

Men uansett, likningsverdi på bolig kan beregnes ut fra kalkulator hos skatteetaten. Den er ikke klar for 2012, men man kan benytte kalkulator for 2011 for å få en god pekepinn.  Likningsverdien på min del av boligen vår er da på 176 741 kroner. Mot markedsverdi som er 537 500. Det er selvsagt en betydelig forskjell når man setter opp regnestykker ;)

Så når jeg har snakket om formue har jeg ikke snakket om nettoformue, men om det wikipedia definerer som "virkelig formue". Med utgangspunkt i realiserbar verdi ved salg av ting man eier av verdi. Og jeg tror jeg vil fortsette å regne på den, ikke bare fordi tallet blir deprimerende lavt ved bruk av likningsverdi bolig, men også fordi jeg i mitt hode har et fremtidig mål om å en dag eie mer enn jeg skylder. In real life føler jeg at det betyr mer for meg enn å ha faktisk positiv skattepliktig formue. Jeg tenker i de baner hvor man i krise faktisk kan realisere verdiene (selge bolig) og kunne betale ut resterende gjeld. Så tallet jeg regner ut ønsker jeg at skal si noe om hvordan jeg vil ligge an hvis jeg solgte boligen min i dag og realiserte den verdien. Dette tallet for "virkelig formue" vil naturligvis variere med utviklingen i boligmarkedet, på lik linje med andre investeringer man måtte gjøre.

Det vil antagelig få eksperter (og de som later som at de er eksperter) til å vri seg i smerte at jeg regner på såkalt "virkelig formue" og publisere det offentlig. Samtidig er det det som betyr noe for meg akkurat nå. Den skattepliktige formuen skal selvsagt skatteetaten få kose seg med, mens jeg finner mye mer motivasjon i å tenke på min virkelige formue per i dag og i ganske mange år fremover tenker jeg.

Så, denne gang, og fra nå av, kaller jeg det virkelig formue (VF), og beregningen er slik:

VF = markedsverdi bolig (50% av nyeste verdivurdering) + sparepenger på konto (BSU og buffer) - studielån - boliglån (min halvdel)

VF = 537 500 + 113 218 - 430 000 - 424 288 = -203 641

Det ble egentlig såpass mye rot med de beregningene i 2012 at det er best å se bort i fra de. Fikk ikke helt bestemt meg for hvordan å regne studielånet heller grunnet ekstra renter og tull. Men nå er det regnet faktisk lånebeløp, slik at jeg ikke begynner å redusere det beløpet før jeg faktisk betaler avdrag på lånet, fra mai i år.

Viktigst er det å ha et starttall for 2013, og det blir tallet over. Og det er klart at når den kommer i null så går det mot at jeg har mer i verdier enn i lån, noe som vil føles positivt. Samme hva likningsverdien på boligen skulle være ;) Det jeg ikke kommer til å gjøre er å skryte av positiv formue på dette grunnlaget, for det har jeg strengt tatt ikke før om veldig veldig lenge.

Førjulsgave fra megleren og bruk av sparte penger

I Pengebingern har vi de siste dagene vært ivrig opptatte med alt som plutselig skal gjøres når det blir juleferie! Derav har det blitt litt lite blogging de siste dagene. Men nå er alle julegaver pakket og klare, innenfor budsjett. Juletre pyntet og satt opp, julevask utført og bare noen småtterier igjen før julefreden senker deg.

En av tingene som sto på planen hos oss var å få en ny verdivurdering av leiligheten. Så i går hadde vi megler på besøk og fikk en hyggelig førjulsgave! På et år har taksten på leiligheten vår økt med 12%! Og vi bor ikke i Oslo heller... Litt sjokkerende, men vi har lagt merke til noen gode salg av leiligheter med tilsvarende størrelse i borettslaget, så det er antagelig ganske riktig også. Så verdien på leiligheten er nå 50.000 kroner høyere enn hva vi kjøpte den for (vi betalte mer enn takst ved kjøp for å avskrekke evt forkjøpere), noe som var en veldig hyggelig overraskelse. Vi hadde bare håpet den hadde kommet opp i hva vi ga for den vi.

Nå har jo ikke verdiøkningen egentlig så mye å si, for bo må vi jo. Hadde vi solgt måtte vi kjøpt noe annet som også må antas å ha steget i verdi, så det blir liksom ikke egentlig noen fortjeneste sånn sett. Men det har litt å si for belåningsgraden vår, og det er hyggelig! Vi startet jo på 90% for et år siden, og er nå nede i 84%. Akkurat under dagens krav til 15% egenkapital, så det er bra. Gjenstår ikke så mye for å komme ned i 80% heller, noe som er første milepæl. Gjorde seg fint i regnearkene mine. Det påvirker også netto formue, som plutselig økte med 25.000 kroner. Fine saker. Angrer ikke på at jeg tok et drastisk valg for å komme meg inn på boligmarkedet. Selv om det er langt fra hovedstaden.

Ellers oppdaget vi at det sto et kraftig overskudd på regningskontoen grunnet mye lavere strømregninger enn "verste fall" hittil i år. En felles avgjørelse ble tatt, og en god del av overskuddet ble til nytt garderobeskap i gangen. Det står fortsatt igjen 2000 kr som strømbuffer da. Artig med oppsparte midler man ikke tenker over til vanlig :)

I julehandlingen har jeg dessverre brukt litt mer penger på ting til meg selv enn jeg hadde ønsket. Så jeg innser at det å satse på lavt forbruk på denne årstiden ikke går så bra. Neste år må jeg budsjettere inn litt mer til forbruk, for nå har jeg måtte låne et par tusenlapper av en annen øremerket konto som da må settes inn igjen i januar. Feilbudsjettering rett og slett. Legger meg det på minnet til neste jul.

Jeg håper på å få skrevet litt mer etterhvert, men jeg benytter anledningen til å ønske alle mine lesere en riktig god julefeiring og en fredelig romjul :)

Ny netto formue

Etter å ha oppdaget at årets mål plutselig var nådd - så er det jo interessant å ta en titt på formuen også :)

En liten repetisjon av beregning av netto formue:

Netto formue er det du har av verdier minus det du skylder.

Altså, verdier minus gjeld.
Egentlig er dette er fint mål på hvordan det står til i økonomien, uten å måtte spesifisere nøyaktig hvor mye gjeld og hvor mye sparepenger og/eller verdier man sitter på. Ikke at jeg skjuler sånt uansett da ;)

Det er dermed to måter å øke sin netto formue på, enten ved å spare og/eller investere penger for å øke verdiene sine, eller ved å betale ned gjeld, for å redusere det man skylder. Jeg gjør litt av begge deler. Hittil har mye gått på gjeldsbiten, for å bli kvitt all unødvendig tullegjeld. Nå ligger fokuset fremover på sparing, langsiktig sparing.

Siden jeg har klart å bruke litt over 100 000 kroner på 1. betale gjeld, og 2. langsiktig sparing i år, så har jo det den flott konsekvens av å ha økt min netto formue med tilsvarende. I verdier regner jeg fjorårets verdi av leiligheten (er nok ganske riktig fortsatt, bor ikke akkurat i pressområde...men bor billig da!) og penger på bufferkonto og i BSU. Gjeld er alt av gjeld.

Siden forrige oppdatering av netto formue har jeg også gjort en annen justering, som går på hvilke tall man regner med. Jeg justerte ned studielånsgjelden til kun å omfatte den faktiske gjelden, og ikke skyldig med renter osv. Det var en forskjell på ca 16.000 kroner. Det spiller forsåvidt ingen rolle hvilket tall som brukes, så lenge det regnes riktig tall også ved nedbetaling. Derfor vil jeg nå bare regne inn rene avdrag på studielånet som fremgang. Per i dag har jeg en slags avdragsfrihet, dvs jeg betaler noe strafferenter på grunn av ikke spesielt gunstig uttak av ekstra lån osv. Hele innbetalingen går til å dekke disse rentene og det er ikke avdrag først i mai neste år. (ja, jeg vet det er dumt, og det er surt, og det er leit. *grøss*)

Sist jeg oppdaterte var netto formue på -531.000 kroner, og målet var å komme under -500.000 i år. Etter justeringen, og all sparingen og nedbetalingen så er status nå:

Netto formue: -480.305

(legg på 16.000 for justeringen om ønskelig, så er det allikevel rett over -500k)

Langsiktig mål er selvsagt å ha positiv formue! Neste år håper jeg å komme ned mot -350.000.
De som måtte savne en fullstendig oppdatert status med fordelingen av gjeld, sparing osv, får bare smøre seg med tålmodighet til en spennende uke i november ;)

Har en ny graf under. Det går i rykk og napp, sakte men sikkert oppover. Det store hoppet i juni skyldtes fornuftig bruk av masse feriepenger, halvparten av fremgangen i august var justeringen i forhold til studielånet.