Milepæl: Under 50% belåningsgrad på boligen

Hurra!

I dag, 16.9.2019, kan vi for første gang proklamere lånegrad på under 50% av boligens verdi. Hele 49,83% for å være helt fullstendig nøyaktig. Dette er jo stas! Vi eier over halve boligen vår! Jeg velger meg stue, kjøkken og det store badet, hehe. Kan sove litt hos banken en stund til. Men det går jo sakte nedover. Etter planen skal boligen være nedbetalt 15. juni 2034. Dessverre lånte vi jo også litt til bil her i sommer også, så selv om lånegraden nå er lav, så skyldes det i hovedsak at verdien på boligen øker, og ikke massiv nedbetaling.

Om 15 år er jeg 52 (uææææææ - du kødder??!!) år gammel. Hadde jo vært gøy om den var nedbetalt innen da. Men, mannen går med drømmer om å bygge på litt, som ikke er så dumme egentlig, så det er vel en viss fare for at det ikke går helt i havn. Også fordi vi akkurat nå liker å spytte mer og mer inn i aksjefond enn til å nedbetale huset. Men vi får se, lønna øker jo stadig og det er ganske enkelt å bruke økte inntekter til i det minste en fordeling mellom boliglån og aksjefond, og over 15 års horisont så blir det jo faktisk litt.

Uansett, moro med lavere lånegrad!
Da gjelder det å følge med på tilbud i bankene for de med god sikkerhet i boligen, som kanskje kan bety lavere lånerente.

Photo by Pineapple Supply Co. on Unsplash

Kvartalstatus april 2019

Hei godtfolk!

Det er ikke mye tid til blogging for tiden, herremin så travelt det er med en 1-åring og en 3-åring! Men på et eller annet vis klarte jeg å få fikset en økonomisk status per 1.4 2019. Innimellom må man jo få en oversikt.

Dato	Gjeld	Investeringer inkl avkastning	Langsiktig sparing bank	Formue inkl salgsverdi bolig	Endring i formue siden forrige kvartal	Kommentar
1.1.2017	−2 956 680 kr	112 259 kr	105 610 kr	1 251 189 kr
1.4.2017	−2 919 388 kr	121 000 kr	105 610 kr	1 697 222 kr	446 033,00 kr	Ny verdivurdering bolig
1.7.2017	−2 869 792 kr	127 183 kr	105 610 kr	1 753 001 kr	55 779,00 kr
1.10.2017	−2 849 229 kr	131 508 kr	105 610 kr	1 777 889 kr	24 888,00 kr
9.1.2018	−2 805 788 kr	159 527 kr	107 747 kr	1 841 486 kr	63 597,00 kr
16.4.2018	−2 762 003 kr	149 923 kr	107 747 kr	1 875 667 kr	34 181,00 kr
1.7.2018	−2 718 303 kr	170 833 kr	107 747 kr	1 940 277 kr	64 610,00 kr
1.1.2019	−2 633 054 kr	202 666 kr	109 987 kr	2 047 359 kr	107 082,00 kr	To kvartaler i ett.
1.4.2019	−2 588 489 kr	239 671 kr	109 987 kr	2 128 929 kr	81 570,00 kr

Heldigvis ser det ikke så ille ut. Takket være oppgang i aksjefond ble kvartalet et av de bedre, formuen opp 81.000 siden nyttår, det er ikke så galt. Så ting rusler og går.

Men, snart skal det bli minus, mye minus, for vi skal visst bytte bil. Og siden det kom litt brått på at vi skal det så har vi ikke spart og da vil vi...lååååne... Gud som jeg hater ordet, men okay, så blir det sånn nå da. Vi skal kjøpe min fars pent brukte Skoda Octavia. Pensjonistkjørt, en eier og strøken i alle tester. 5 år gammel, så han har tatt verditapet, så ypperlig tid å overta den da han selvsagt syns 5 år gammel bil er på høy tid å bytte ut, hehe. Vi har sjekket markedet og finner ikke tilsvarende på bruktmarkedet til under 200.000 kroner. Og vi skal kjøpe den for 160.000. Så det er en god deal når man først vil bruke penger på bil. Allikevel surt å ikke ha sparepenger. Men da øker vi boliglånet litt, og betaler inn ekstra som om det var et billån.  Får litt for den gamle Skodaen vår også, så blir vel bilen betalt ned i løpet av året. Jeg får komme tilbake til det når lånesøknaden er innvilget, men det burde være ganske uproblematisk. Er det virkelig nødvendig å bytte bil hvert 5. år? I såfall får vi nå begynne å spare opp så vi har penger om 5 år da. Virker som at det er så lenge husbonden klarer å holde ut før han "må" ha ny bil, haha. Får bare ta høyde for det fremover tror jeg.

For da bør vi tenke som så: Bil til 160.000 nå, da tipper jeg han vi kjøpe for 200.000 om fem år. I år må vi da betale ned lånet, så da har vi i praksis tre år å spare penger til neste bil. Da tipper jeg vi trenger kanskje 140.000 oppspart. 140.000 delt på 3 år (36 mnd) er 3888 kroner per mnd. Så si 4000 kr i mnd til bilsparing. Så slipper vi å refinansiere boliglånet neste gang bilen skal byttes. For det er litt flaut egentlig. Mon tro hva høyrentekontoene ligger på for tiden? Skal sies at planen var å bytte bil neste år. Men så byr jo denne gode anledningen seg nå, så vi får vel benytte oss av den tror jeg.

Bilbytte estimert midt i mai.

Jeg oppdaterer gjeld så snart nytt lån er innvilget.

Oppdatering boliglånsrente!

Hei igjen dere!

Skrev jo sist om trolig forestående bankbytte men at jeg skulle gi dagens bank en mulighet til å matche den beste renta. Og gjett hva, for første gang var svaret positivt! Til inspirasjon skal jeg dele både mailen jeg sendte, og svaret jeg fikk, tilfelle noen tror det er vanskelig.

Jeg skrev:

Hei!

Vi har boliglån hos dere, men nå ser jeg at dere setter opp renta, så da må vi på renteshopping. Jeg pleier bare å høre om dere er interesserte i å matche beste rente og beholde oss som kunder før vi går videre til en annen bank. Denne gang ser det ut til at vi skal benytte oss av Akademikerenes avtale hos Danske bank og en nominell rente på 1,95%.

Vi har et boliglån på ca 2,1 mill og under 60% belåningsgrad. Lånenr xxxxxxxxx.

Dersom dere matcher renta på 1,95% nominell kan vi fortsette å ha lånet hos dere.

De svarte:

Hei

Vi er gjort kjent med disse avtalene og ønsker å beholde våre gode kunder.

Ny rente blir pt. Nom 1,99% og effektiv 2,01%, som skal tilsvare effektiv rente på tilbud via Danske Bank.

Ja da er det jo greit da! Og det stemmer at effektiv rente blir den samme altså, og det er hva som er av betydning. De skal få litt cred for dette og litt gratis reklame, vi har lånet hos Boligkreditt.no, en del av Sparebanken Øst. Den store fordelen for oss er at vi ikke trenger annet kundeforhold der og slik sett står fritt til å bruke hvilken dagligbank vi vil. Men ikke for enhver pris, helt klart! Så jeg var forberedt på å bytte bank, men da får vi avvente det en stund.

Det lønner seg å spørre!!

Økt boliglånsrente

Ja opp skal den. Dessverre.
Nå får vi boliglånsrente på 2,25% hvilket jeg syns er mye, så nå må vi på renteshopping. Og antagelig blir det bankbytte nå. En stund siden sist faktisk. Fordelen vår er at vi begge er medlem av Akademikerforeninger, og nå ser det ut til at det er veien å gå.

I praksis øker månedlig innbetaling med ca 200 kroner. Eller, 2400 kroner i året. Jeg liker at vi per nå har hatt boliglån i en bank som ikke krever annet kundeforhold slik at det har være greit å bare bruke Ya-bank som dagligbank. Men det er vel neppe verdt 2400 kroner i året, så nå er spørsmålet om ikke vi skal omstrukturere litt. Men aller først må jeg sjekke om dagens bank er interessert i å matche renta vi ellers går etter. Kan få nominell rente på 1,95%, akkurat som vi har hatt hittil en stund nå faktisk, så spørs om de vil gå såpass ned. Men skader ikke å spørre!

Husk å følge med på rentene! Boliglånet er ofte de største lånene vi har og der man sparer mest på å ha best mulig rente til enhver tid.

Mål for 2017

Som mange sikkert fikk med seg så kom det vel aldri noe ordentlig mål for 2016 her... Fordi det pga kjøp og salg av bolig, ulønnet permisjon og diverse uromomenter har vært et litt kaotisk pengeår.

Men, jeg tror vi har målet for 2017 klart, nemlig å unngå å måtte øke nedbetalingstiden på boliglånet vårt. Det betyr at vi må gjøre hva vi kan for å ha mulighet til å betale de 17149 kronene banken skal ha av oss hver måned, selv oppi usikre tider mtp trolig ikke barnehageplass før august osv.

Og selv om vår økonomi er sånn rimelig robust nå, så er det ikke så mye til overs i et dagligdags budsjett når vi skal betale så mye på bolig... Den dagen begge er tilbake i jobb og alt er normalt igjen, gitt dagens inntekter og utgifter, så blir det bare 5000 kroner til overs hver måned, og det er ikke akkurat de enorme summene som vi er vant med. 2000 av disse vil nok da settes av til vår pensjonssparing, og gi bare 3000 kroner til annen sparing. Det er ikke mye når man har et hus hvor flere prosjekter frister ;)

Men, nå er nedbetalingstiden på huset under 14 år (med dagens rente), og det er så deilig å tenke på, at vi nå har lyst til å fokusere på å betale ned bolig i 2017. Prøve å tilpasse oss slik at det faste trekket vi nå har kan bli stående. Får vi til det så kan evt ekstra inntekter, evt lønnsøkning eller utgiftskutt gå til litt ekstra i aksjefond.

Det skal bli interessant å se om vi får det til, om vi har nok sparepenger (utenom krisebuffer) stående til evt mer ulønnet permisjon enn planlagt, og om vi klarer å la fristende prosjekter vente...

Og forresten, av de 17149 kronene går nå ca 13000 til avdrag, og ca 4000 kroner til renter.
Og 13000 i avdrag x 12 mnd er jo 156.000 kroner mindre i boliglån :)

Endelig mindre gjeld!

Da er oppgjør etter salg av leilighet foretatt.
1,3 millioner gikk direkte til Landkreditt Bank som hadde pant i leiligheten, mens vi fikk rundt 300.000 inn på konto. Av disse sendte vi da 200.000 rett til boliglånet, slik at det totalt ble redusert med 1,5 millioner. Så da gikk vi fra ca 3 950 000 til 2 450 000 i boliglån. Og med en verdi på bolig på 3 900 000 blir det en belåningsgrad på drøye 62%. Hvilket er innenfor komfortsonen vår.

Nå diskuterer vi hvor mye vil vil betale på boliglånet hver måned. Mannen - som hele veien har vært pådriver for mer penger til aksjefond - har nå snudd, og likte veldig godt at det kun står 15 år igjen på boliglånet om vi fortsetter med dagens beløp. Men nå må finansminister regne litt, for det er mye mer enn hva jeg egentlig har tatt høyde for at vi skal betale fast hver måned. Så jeg må nesten se om det i det hele tatt lar seg gjøre. 17 150 kroner i boliglånsbetaling pr mnd er mye, selv for oss med ganske stabil økonomi. Jeg synes fortsatt vi bør ha litt penger å sette i aksjefond som pensjonssparing også, og ikke kun betale på bolig nå som vi er nede i såpass grei gjeldsgrad. Men jeg skal regne på saken.

Og de gjenværende 100.000 kronene (ca) de tar vi vare på for å dekke min manglende lønn i tiden som kommer, og ta høyde for at vi kanskje må være enda mer hjemme ulønnet neste år dersom vi ikke får barnehageplass før i august. Så de regner jeg ikke lenger med, og dermed tar formuen seg en liten nedtur. Hittil har disse pengene vært i leiligheten og regnet med, nå blir de antagelig til forbruk. Om ikke mer ulønnet permisjon, så er det fortsatt småting vi kan tenke oss å gjøre i huset også.  Like greit å bare være ærlige på det og innse at de pengene vil bli brukt på et eller annet vis.

Hipp hurra for mindre gjeld!

Edit: Like etter jeg publiserte dette fikk jeg mail fra banken om at renten vår nå er satt ned til 1,99% nominell. Akkurat slik vi hadde avtalt :)

Binde renta?

Nå kriger bankene om de laveste fastrentene. Men er det en god ide å binde renta?

Svaret er i de fleste tilfeller: Nei.

Men la meg starte med unntaket: Dersom du er i en situasjon hvor du virkelig ikke tåler en renteoppgang selv om du kutter i utgifter og lever sparsommelig, ja da kan du vurdere å binde renta på lånene. For fastrentene er nokså lave nå. Men, les heller videre om hvorfor det da kan være fornuftig å heller gjøre andre tiltak i økonomien (bufferkonto, øke inntekt, kutte utgifter) heller enn å binde renta.

En ting har jeg lært de siste årene, og det er at når banker (eller andre selskaper forsåvidt) reklamerer med fastrenter eller fastpriser, så er det fordi de regner med å tjene penger på det. Det vil kort sagt si at når banken setter ned fastrentene så regner deres eksperter med at den flytende renta skal bli enda lavere i tiden fremover. Så ved å binde renta for å spare penger vil det si at du tror du vet bedre enn banken hva som skal skje med rentene. Hvilket sjelden er tilfellet. Dermed er det så enkelt, at dersom du ikke er helt avhengig av å betale fast beløp hver måned og sikre deg mot en (usannsynlig) renteoppgang i fastrenteperioden, så vil det aller mest trolig lønne seg å ha flytende rente.

Dette har jeg lært den harde veien, jeg sitter fortsatt med et studielån med rente på 3,65% (!!), fordi "ekspertene" for fem år siden anbefale å binde renta fordi den var så lav ;) Veeel, det har jeg tapt utrolig mye penger på dessverre. Hadde jeg visst da det jeg vet nå hadde jeg selvsagt aldri bundet renta. Heldigvis tar fastrenteperioden slutt til høsten, hipp hurra!

Så, kort oppsummert: Nei, det lønner seg mest sannsynlig ikke å binde rentene nå, selv om bankene frister med lave fastrenter. Ruste deg heller mot renteoppgang ved å betale ned på lånet og skape overskudd i økonomien.

Avdragsfrihet?

I forbindelse med nytt låneopptak, at vi sitter med to boliger en periode (frivillig) og at vi har behov for å spare opp penger på konto igjen til både ulønnet permisjon ved årsskiftet og med tanke på at vi overtar et nytt hus, så var vi inne på tanken om å ha avdragsfrihet på deler av boliglånet frem til vi selger leiligheten og reduserer lånet betraktelig.

Ved avdragsfrihet er det nettopp avdragene man ikke betaler, man betler kun renteutgifter. Med andre ord synker ikke lånet (evt den delen av lånet man har avdragsfrihet på), hvilket medfører at man betaler mer over tid. Så det koster å ha avdragsfrihet. Samtidig skrek det i meg etter mer trygghet etter å ha tømt kontoen for boligsparepengene! Det å "bare" sitte igjen med 100.000 på konto føles jo rimelig skrapet i forhold til summene vi er vant til å ha stående. Så det fristet veldig å ha avdragsfrihet og bygge opp stor bufferkonto i stedet.

Men, heldigvis tok jeg opp spørsmålet på mitt favorittforum Pengevett.com, og fikk jo som forventet endel pepper for å være fristet av avdragsfrihet. Se innlegget her, fra 02.02.16. Såpass at jeg kom ut av den lille boblen jeg var i og innså at vi selvsagt skal klare oss helt fint uten avdragsfrihet! I stedet ender vi opp med lån med 25 års nedbetaling heller enn 30 år, og en månedskostnad på rundt 17.000 kroner frem til vi får solgt leiligheten og redusert boliglånet. Litt av en overgang fra i dag hvor vi ikke har boliglån i det hele tatt! Samtidig sitter vi jo med et overskudd på ca 25.000 hver måned nå, så å bruke 17.000 på nytt hus er jo bare en måte å bruke dette overskuddet på. Det er fortsatt penger igjen til sparing.

Nytt lån løper fra mai, så frem til da stabler vi penger på konto hver måned, og deretter får vi lage en spareplan for hvor mye vi må sette av hver måned for å ha nok til å dekke ulønnet permisjon og slikt.

Selv om avdragsfrihet kan være veldig fristende av mange årsaker, så anbefaler jeg å la være inntil det viser seg å være helt nødvendig! Det beste er helt opplagt å betale ned på lånet hver måned og gjerne med ekstra avdrag!

Boliglån i boks

Vi har brukt litt tid på å få på plass boliglån på det nye huset.

Vi startet med å sammenlikne mange ulike banker, ved å se på oversikter over renter, og søke på bankenes nettsider. Ga også en sammelikningstjeneste et forsøk, men i vår situasjon ga det dårlige resultater. Vi har jo en noe underlig situasjon der vi vil pantsette leiligheten vår (igjen) som sikkerhet for egenkapital. Slikt passer ikke spesielt godt inn i nettskjemaer, så vi endte opp med å søke finansiering hos tre ulike banker med mulighet for lave renter.

Deretter tok det litt tid og kommunikasjon for å sørge for at sammenlikningsgrunnlaget ble riktig og at alle aspekter kunne vurderes. Tilslutt satt vi igjen med to sterke kandidater, Gjensidige Bank og Landkreditt Bank. Gjensidige tilbød oss lån med effektiv rente på 2,03%, basert på at jeg er under 34 såvidt fortsatt og at jeg er medlem av en Akademikerforening. Mens Landkreditt kun er opptatt av sikkerhet og betjeningevne, og tilbød oss lån med effektiv rente på 2,01%, helt uavhengig av alder og foreningstilknytning. Det som utgjorde forskjellen var at Landkreditt ikke tar termingebyr, og for en gebyrallergiker er det nydelig!

Renteforskjellen kan oppleves som liten, men gitt at vi etter salg av leiligheten sitter igjen med et boliglån på ca 2,8 millioner, så vil det over 25 års nedbetaling utgjøre 8190 kroner. Det er jo penger det også. Og enda viktigere synes jeg det er å gå inn til laveste mulige rente, med tanke på renteendringer (opp eller ned) og fremtidige forhandlinger om rente. Lurt å starte lavest mulig, noe jeg nå tror vi gjør.

Vi velger da å ha lånet hos Landkreditt inntil videre, men er på ingen måte redde for fremtidige refinansiering hos billigere banker!

Kan alltids nevne at bank nr tre, DNB, kjapt priset seg ut av konkurransen ved å tilby oss en effektiv rente på 2,2%... Det er ganske stor forskjell gitt.

Så da er kontrakten signert, lånet på plass og neste er overtagelse av huset i slutten av mai :) Og så har mannen gått i gang med å innhente tilbud på meglertjeneste for å selge leiligheten etterhvert. 

Belåningsgrad bolig = 0% !!

Da skal jeg snart dra hjem fra jobb for i dag, og hjemme for første gang sette føttene i fullstendig egen-eiet bolig! Hver eneste kvadratmeter, gulvflis og veggplate er nå vårt og fullstendig betalt for - og boliglånsbetalingen er historie for en (liten?) stund. Gøy bare å ha gjort det - gleder meg til neste gang, da forhåpentligvis i en mer permanent bolig :)

Men hva skal man si... kanskje er ikke neste boligkjøp så langt unna som vi trodde?
Selv om høygravide damer med nesting-behov definitivt IKKE burde se på boliger, så kan det ha skjedd et uhell i et svakt øyeblikk... Fortsettelse på den historien følger - dersom det blir noe mer å fortelle.

Bytte bank del 3: Refinansiere boliglån

Bytte bank del 1: Hvorfor bytte bank
Bytte bank del 2: Hvordan bytte bank

En av de gode grunnene til å bytte bank er å ikke kaste bort penger på å ha høyere boliglånsrente enn nødvendig. Å refinansiere boliglånet hos banken som tilbyr den beste renta er kanskje det grepet som kan sparer mest penger. Selv en liten renteforskjell er merkbar på store lån med lange løpetider.

Jeg bruker finansportalen for å gjøre et lite regneeksempel:
Pål, 40 år, har boliglån på 2 625 000, med en boligverdi på 3 500 000, altså har han en lånegrad på 75%.
Han er i dag kunde hos DnB, som i følge finansportalen har en effektiv lånerente på 4,78%.
Han lurer på å refinansiere lånet sitt og sjekker hva andre banker kanskje kan tilby han.
Hos finansportalen ser han at en av de beste rentene i markedet for hans lån at er på 3,5%.
Hva kan han spare på å refinansiere, med dagens rentesituasjon?

Pål søker opp en god lånekalkulator på nettet og legger inn sine tall, og finner raskt ut at med renten han har i dag vil lånet over 20 år koste han 1 456 538 kroner. Deretter endrer han renten til 3,5% og finner ut at lånet da vil koste han 1 028 746 kroner over 20 år. Han kan med andre ord spare nesten 430 000 kroner på å refinansiere boliglånet hos en billigere bank! Det betyr 21 500 kroner spart hvert år, eller 1791 kroner spart hver måned.

Hva om disse 1791 kronene heller ble investert i aksjefond hver måned de neste 20 årene, med en forventet avkastning på 7% årlig over tid?  Om 20 år, på samme tid som boligen er nedbetalt etter normal nedbetalingsplan, vil de 430 000 kronene ha vokst til 914 000 kroner. Med andre ord kan Pål bli nesten 1 million rikere bare ved å refinansiere boliglånet i dag.

Og om Pål heller bruker de 1791 kronene han sparer hver måned på å betale inn ekstra på boliglånet, som om han fortsatt hadde høyere rente? Ja da vil boligen være nedbetalt på 17 år i stedet for 20, og Pål har betalt enda ca 160 000 kroner mindre i renter på lånet. Kanskje var det akkurat det Pål trengte for å kunne pensjonere seg før han er 60?

Nå er dette selvsagt noe hypotetisk, da renteforskjellene mellom bankene vil endre seg stadig, avkastning på pengene er selvsagt ikke garantert, men sannsynlig over lang tid. Men tankegangen blir den samme. Hver krone spart kan bli til mer enn man i utgangspunktet skulle tro.

Uansett - det lønner seg å jakte på de gode rentene.

Så hva trenger du å forberede for å innhente tilbud fra bankene?

• Oppdatert verdivurdering eller takt på boligen, fra takstmann eller megler som godkjennes av banken. 
• Utskrift av de to siste lønnsslipper, evt scannet om de foreligger i fysisk form.
• Utskrift av siste selvangivelse, lastes ned fra Altinn.
• Informasjon om lånet du har i dag, bank, kontonummer osv.

Det er en fordel om alt foreligger elektronisk slik at du kan sende det over til banken på epost ved forespørsel. Kjapt og greit.

Og hvordan går du frem?

• Innhent tilbud fra flere ulike banker. Baser deg gjerne på de som ryktes å tilby lave renter, eller bruk finansportalen for å få gode tips om hvem det kan lønner seg å innhente tilbud fra.
• Vær forsiktig med bruk av nett-tjenester som skal innhente tilbud for deg, de har gjerne avtale med noen banker men ikke alle. Du kan gå glipp av de beste tilbudene! Gjør research selv også.
• På nettsiden til bankene du ønsker tilbud fra finner du info om hvordan du søker om refinansiering. Klikk i vei, oppgi informasjonen de etterspør, og så kan du vente på tilbakemelding på hva mer de trenger fra deg for å gi deg tilbud.
• Sammenlikn tilbudene du får, er de gode nok? Innhent evt enda flere tilbud.
• Forsøk å prute i din nåværende bank. Kontakt de og opplys om tilbudet du har fått og spør om de kan matche det. Hvis ikke, så bytter du bank.
• Selve refinansieringen tar banken seg av, du må signere nye lånepapirer og dokumenter.

Vi gjorde dette for et år siden, da vi kunne refinansiere boliglånet vårt fra DnB til Statens Pensjonskasse.
Det var en smal sak egentlig, banken gjør jo det meste av jobben :)

Edit: Etter at jeg skrev dette innlegget til serien ser jeg at Formuebygging refinansierer sitt boliglån nå, med tilsvarende erfaring og info :)

Effekten av julegave til boliglånet

Som jeg skrev for et par dager siden, så ga min kjære boliglånet vårt en real julegave i år: Julegave til boliglånet. 100.000 kroner ble betalt ned.
Så - hva sparer dette oss? Jeg sier "oss" siden vi går over til felles økonomi fra 1.1.14 og gifter oss 4 uker senere.

Jeg bruker nedbetalingsarket fra Mett's blogg, for å estimere hvor mye renter og gebyrer vi sparte på denne innbetalingen, resultatet:

Lån før: 777.585 kr
Innbetalt: 100.000 kr
Lån etter 677.585 kr
Nedbetalingstid 27 år (iflg banken)
Nominell rente nå: 2,23%
Nominell rente fra mars: 2,98%
Skattefradrag 27%
Inflasjon: 2,5%

Resultat av innbetaling:
Forkortet nedbetalingstid: 4 år og 6 mnd
Sparte renter og gebyrer etter fradrag: 75.389 kroner.

Her brukte jeg arket som heter Dynamisk plan, hvor man kan legge inn større enkeltbetalinger også, samt legge inn renteendringene.

Vi har jo lavt lån og lave renter nå, så tallene blir ikke de mest imponerende. Men gjør samme øvelse med større lån, så blir jo effekten av ekstra innbetalinger bare større. tar vi høyde for renteøkningen i fremtiden blir effekten også større. Uansett er det å slippe å betale 75.000 ganske bra. Hvis noen kom til oss og ga oss 75.000 kr ville vi jo gått av skaftet av glede, og penger ikke brukt er jo penger spart, så vi bør jo være ganske fornøyde med det!

Og for de som måtte lure, verdivurdering bolig per desember 2013: 1 125 000 kr.

Julegave til boliglånet

Dette blir jo egentlig et innlegg om noe jeg ikke selv har gjort, men allikevel synes jeg det skal nevnes her! Det påvirker absolutt statusen for neste år, som dukker opp like over nyttår. For husholdningen, tihi :)

Min kjære fant ut at han skulle sette en god del av sparepengene sine inn på boliglånet, inspirert av artikler som denne, som minner om hvor mye det er å spare på å betale ned lån raskt. Samt i fare for at pengene heller skulle bli brukt på kjøp av bil til unødvendig høy pris, så syntes han det var tryggere om pengene er i boligen. Så sant så sant! I tillegg har jo den nye regjeringen sørget for at renten i Statens Pensjonskasse skal opp 0,75 prosentpoeng fra mars, så da går vi fra 2,23% rente til nesten 3%. Greit at lånet er litt lavere når renta øker.

Dermed har vi nå 100.000 kr mindre i boliglån.

Samtidig kostet vi på oss en ny verdivurdering, som viste at boligen har økt med enda 50.000 kr i år, så til sammen er vi nå nede i under 70% lånegrad på leiligheten. Neste mål er 50%! Vi startet på 90% for to år siden. Det var status på boligen nå før jul, en god avslutning på året :)

Så kan man alltid diskutere - hvis vi ønsker å bygge formue, er det da egentlig fornuftig å sette pengene i boligen nå, siden boliglånsrenta er LAV, og vi kan få bedre avkastning andre steder? Selv en høyrentekonto ville gitt bedre avkastning akkurat nå. Her er noe fordeler og ulemper, min egen mening følger under:

Fordeler med å betale ned på boliglånet:
- Raskere nedbetaling
- Mindre lån når renta en dag stiger
- Garantert avkastning
- Ingen risiko for at pengene brukes til noe annet i et svakt øyeblikk

- Stor motivasjonsfaktor (for oss) at lånet blir mindre

Ulemper med å betale ned på boliglånet:
- Kunne fått bedre avkastning på høyrentekonto akkurat nå

Fordeler ved å sette pengene på høyrentekonto:

- Bedre avkastning akkurat nå, pengene jobber hardere for oss der

- Kan betale ned på lånet når rentesituasjonen endrer seg

- Kan ha konto i annen bank, "ute av syne, ute av sinn".

Ulemper ved å sette pengene på høyrentekonto:

- Pengene er tilgjengelige, over tid vet man ikke hvilke fristelser som dukker opp.

- Mindre motiverende (for oss) enn å se lånet synke.

Hva ville jeg gjort?

Hadde det vært mine penger ville jeg satt de på en konto hvor det er vanskelig å få tak i de, og latt de jobbe litt ekstra for meg, med den risikoen det innebærer i forhold til muligheten for å bruke av de. Men - det er ikke mine penger, og han tok jo det nest beste valget synes jeg. Og i forhold til at han så en reell risiko for å bli for fristet til for dyrt bilkjøp, så tok han antagelig rett valg. Jeg sliter ikke så mye med den problemstillingen, bil interesserer meg ikke på samme måte. Selv har jeg jo BSU'en min som en dag skal inn på lånet også.

Hva med aksjer eller fond?

Disse investeringene gir potensielt høyere avkastning, men med det følger helt klart større risiko. Akkurat nå er den største ulempen slik jeg ser det, at sparing i aksjer eller fond krever en lang sparehorisont på 5+ år. Jeg tør ikke spå renteutviklingen de neste 5 årene. Opp må renta, spørsmålet er bare når. Jeg føler at høyrentekonto gir mer frihet, og en sikker avkastning. Og muligheten til å betale ned på lånet når tiden er inne. Pengene til å betale boliglån er dessuten ikke noe jeg vil gamble med.

Det betyr ikke at man ikke skal spre investeringene sine, og også spare langsiktig i mer risikofylte spareformer, det er fint å finne en fordeling mellom dette og boligen, men først når boligen er nede i en komfortabel lånegrad. For mange, med høyt lån, tar det tid å komme dit. Og i den fasen er høyrentekonto et godt alternativ synes jeg, så lenge selvdisiplinen er på plass. Er den ikke det - betal ned på boliglånet!

Hvor mye kan jeg få i lån? Eller: hvor lite lån kan jeg klare meg med?

Et gjentakende spørsmål i forumverden for tiden er «Hvor mye kan jeg få i boliglån?». De fleste ser ut til å ville låne så mye som overhode mulig for å kjøpe seg dyrest mulig bolig. Det er selvsagt ikke så rart, i dagens opphausede boligmarked. Media bidrar sterkt ved å fokusere på boligmangel og å fremstille det som underlig om man tipper over 25 år og ikke har egen bolig enda. Spredning av slike holdninger bidrar til det opphetede boligmarkedet, og skaper desperasjon blant yngre som ikke har kjøpt bolig enda. Forståelig nok, når noe fremstilles som en mangelvare, frister det desto mer. Et kjent markedsføringstriks. «Begrenset antall!» ser man stedig vekk i kampanjer, selv om det kan være langt fra sannheten. Desperate folk betaler mer, så enkelt er det.

Det hender jeg prøver å nevne at det kan være lurt å tenke at man ikke alltid MÅ låne maks av hva som er mulig, uavhengig av behov. Det kan være mange fordeler med å faktisk kjøpe en rimeligere bolig enn hva banken tillater, jeg tenker for eksempel på:

Raskere nedbetaling
Hvis man ikke låner maks av hva økonomien tillater så har man mer penger til å betale ned lånet raskere. Det er MYE å spare på å betale ned boliglån raskereenn hva nedbetalingsplanen tilsier. Og sammenhengen mellom hvor mye ekstra man betaler inn og hvor mye man tjener på det er krystallklar, jo mer du betaler ekstra hver måned, jo mindre koster lånet deg. Med andre ord, jo mer jo bedre. Dersom lønningene i all hovedsak går til å dekke dagens avdrag og renter, er det lite igjen til ekstra innbetaling.

Sparing
Det er viktig å bygge opp bufferkonto, for å få til dette trengs det penger til overs hver måned. Eller å spare til ulike mål som ferie, ny bil eller liknende. Ting man helst ikke låner penger for å kjøpe, fordi det er dyrt og ulønnsomt.  Bruker man for mye på boliglån er det lite igjen til annen sparing. Hvis man f.eks må ta billån ved kjøp av bil fordi boliglånet er så stort at det tar "evigheter" å spare, så har man enten for dyr bolig (og glemte at det er andre ting man kunne komme til å ha lyst på også) eller man ser på for dyr bil i fht de prioriteringene man allerede har gjort..

Alt av likviditet bundet i boligen
Jamfør punkt over. Det er fordeler med å ha cash i banken. Å investere alt man har i boligen kan virke fristende i dagens tilstand med stadig økende boligpriser, det er dog viktig å huske at dette er penger man ikke har tilgang til uten å selge hjemmet sitt. Skulle man ha behov for penger eller lyst til å gjøre noe annet med de enn å bo, så sitter man jo der. Den første tiden i ny bolig virker det helt greit å sitte hjemme og stirre i veggen, man har jo betalt mye for den veggen. Etter noen år blir man vant til den gamle veggen og begynner å drømme om andre ting. Og siden lån er dyrt bør drømmer oppfylles ved hjelp av oppsparte midler, og helst uten å måtte selge huset.

Oppfylle drømmer
Det kan med tiden dukke opp ønsker og drømmer som rett og slett lar seg stoppe av store boliglån. Eksempler kan være:

Være hjemme med barn. Mange er kritiske til at barn skal ha 8-10 timers dager i barnehagen fra før de fyller året. Stadig flere ser verdien av å kunne ta ut et år eller fler ulønnet permisjon fra jobb for å faktisk ta seg av sine egne barn, heller enn å sette de bort til fremmede. Dette koster, og krever enten godt med sparepenger, eller muligheten til å leve på redusert inntekt. Noe et maksimalt boliglån basert på to fulle lønninger setter en effektiv stopper for i mange tilfeller.

Se verden. Etter mange års studier kommer man endelig ut i jobb. Penger strømmer inn, lån tas opp i banken basert på den fine lønningen. Bolig kjøpes, avkastning fås i form av verdiøkning. Kanskje kunen det vært gøy å oppleve litt mer? Ta litt ekstra fri fra jobben for opplevelser? Eller skal det vente til man blir pensjonist? På min arbeidsplass har en av mine kollegaer nettopp gått ut i et års ulønnet permisjon for en jordomseiling. Og det lenge før pensjonsalder. Hun vil fortsatt være i form til å oppfylle denne drømmen. Ingen dårlig tanke.

Starte egen bedrift. En dag er du lei av sjefen. Lei av sjefer generelt! Hva med å bli din egen sjef? Leve ut din drøm? Å starte for seg selv krever ofte både egenkapital og muligheten til å gå i underskudd noen år i startsfasen. Med andre ord krever det sparepenger på bok. 

-fyll inn din drøm-

Selge boligen
Ja, det er klart man kan. Og det er lett å tenke det ved låneopptak, herregud, vi kan jo bare selge når vi vil. Flytte et annet sted, kjøpe noe billigere. En ting er at kostnadene ved kjøp/salg er ganske høye, et annet aspekt er selvsagt at man kanskje trives der man bor. Det er jo gjerne «drømmehuset» man har tatt opp maks lån for å kjøpe. Man er vant til huset, naboene, man får barn, barnets første hjem, første rom, første skritt. Så får ungene venner, går på skole i nabolaget, fritidsaktiviteter og hele deres sosiale liv tilknyttes nabolaget. Det er rett og slett mange røtter å røske opp. Kanskje gjør dette drømmene noe mer uoppnåelige for mange, tanken om hvor lett det er å selge er kanskje ikke den samme lenger. Og samtidig har også boligprisene steget andre steder og på andre boliger, og et sted må man jo bo.

Låne mer på boligen
Ja, absolutt. Mange gjør dette. Spesielt da den eldre garde som i dag har mye likviditet i sine boliger. For oss yngre er dette verre, så spørsmålet er hvor lenge man ønsker å vente med andre ting man gjerne skulle gjort i livet. Og skulle man ønske f.eks å være mer hjemme med barn så sier det seg selv at dette gjerne følger kun noen år etter større boligkjøp, det er jo en grunn til at man kjøper stort og dyrt. Har man lånt maksimalt, og betalt ned lite ekstra og spart lite, er det heller ikke sikkert man får øke lånet på boligen. Og ikke minst er det jo fordyrende å låne enda mer over så lang løpetid som et boliglån har. Det er kanskje mulig, men ikke ideelt tenker jeg.

I tillegg til alt dette innebærer det selvsagt risiko å ha høye lån, men det tenkte jeg ikke fokusere på her.  Jeg ville bare skrive litt om at det er andre fordeler med å begrense låneopptak til hva man trenger, heller enn å alltid forsøke å låne så mye som mulig. Og det sier seg selv det blir desto mer relevant når man tar risikoen med i beregningen.

Nå sier jeg absolutt ikke at man ikke kan lykkes med en boliginvestering. Jeg ser hvorfor det frister med dyr bolig. Prosentvis avkastning blir større med dyr bolig hvis boligprisene stiger, men selvsagt blir fallhøyden større ved prosentvis fall i boligpriser.

Bolig = investering?

Slik jeg ser det så er tak over hodet, et passende stort sted å bo i ok standard det man trenger. Alt av penger man legger i boligen ut over dette er en investering. Og investering i bolig har jo historisk vært en ganske bra investering. Men det er verdt å tenke over et par ting, for eksempel et av hovedprinsippene ved investering – å ikke satse alt på et kort. Det er vel også få som anbefaler å låne mye penger for å investere, da det alltid er en risiko for tap. Og at det i tillegg til bolig finnes andre investeringer man kan gjøre for å diversifisere. Men det krever naturligvis likvide midler å investere med. Kanskje bør man ved kjøp av bolig med maksimalt av lån behandle kjøpet på lik linje med andre investeringer og gjøre de samme vurderingene. Er det virkelig verdt det, eller kan jeg/vi ha det like bra i et annet område/ på mindre plass/ med lavere standard osv? Og slik ha penger til overs for å skape mer valgfrihet i livet til å vurdere hva de best kan brukes til?

Det er den vurderingen jeg etterlyser - for noen er sikkert bolig alt, mens jeg håper at det for mange andre også er andre ting man kunne tenke seg å bruke penger på. En ting er sikkert: lønna er en begrensende faktor, det kan være lurt å tenke gjennom hvordan pengene prioriteres.

Og skal man ta den videre er det jo sikkert interessant å regne litt på hvordan det ville sett ut om man investerte foreskjellen i rentekostnad på 2x lån og 4x lån i askjemarkedet langsiktig. Det vil definitivt bli nok til å oppfylle senere drømmer! For mange betaler jo en hel ekstra bolig bare i renter.

I pengebingen

Som flere vet kjøpte vi leilighet for ca halvparten av hva banken ville tillate oss. Noe som har gitt oss godt økonomisk spillerom. Selv er vi på punkt en og to, og muligens innom tanken om hva vi vil gjøre hvis vi får barn etterhvert. Vår leilighet stiger også i verdi, selv om den ligger utenfor allfarvei (i følge de som er oppvokst i Oslo). 12% i fjor faktisk. Samtidig har vi et lavt lån som gjør at vi har stor valgfrihet økonomisk, og det er verdt mye merker jeg nå! Jeg vil faktisk si det kompenserer for tanken på hva 12% ville vært på en dobbelt så dyr leilighet. Den tvangstrøyen av et boliglån vi da hadde hatt merker jeg så godt at jeg gjerne vil unngå! Penger går til sparing, sikre oss en bufferkonto, til bryllup og tilhørende reise neste år, og deretter går pengene til nedbetaling av boliglån/oppsparing av egenkapital til neste boligkjøp (avhengig av rentene). Jeg elsker å kunne velge, og det føles godt å bygge en trygg base først, for deretter å kunne begynne med andre investeringer. Jeg har virkelig troen på at det lønner seg i lengden, for vår egen del i alle fall! Det har bare ikke den store showoff-effekten, hehe.

Om bufferpanikk og økonomiske muligheter - boliglån i Statens pensjonskasse

Oh MY god!
Nå har saldo på bufferkontoen min falt ned i rett over 10.000 kroner!!!
Dette er utrolig nær minimumsgrensen for når katastrofealarmen uler, hvis kontoen skulle falle under 10.000. Da ringer alle klokker, alle lamper blinker og jeg finner meg selv sittende skjelvende i et hjørne i ren og skjær skrekk!! Heldigvis (eller kaldt beregnet selvsagt) havner den rett over, og jeg er plutselig tilbake til "start" når det gjelder bufferkonto.

Så, hvorfor?
Det er bare EN ting (med unntak av de krisene bufferen er tiltenkt) som kan få meg til å tømme den: En eksepsjonelt god økonomisk mulighet. Og da snakker jeg ikke om risky pengespill, aksjeinvesteringer eller innskudd i en lovende bedrift (som går på trynet året etter), men er faktisk fornuftig økonomisk mulighet.

Ved å betale inn 53526 og 88 øre på boliglånet får vi refinansiert lånet fra DNB til Statens Pensjonskasse. Det vil si, min samboer, og kommende ektemann, får boliglånet i SPK. Jeg må stille som realkausjonist, og har da ikke lenger noe boliglån, rent juridisk sett. Som dere forstår er det mange juridiske aspekter ved dette, og jeg har allerede vært i kontakt med jurist for å finne ut hvordan dette blir for min del. Betryggende nok var det tommelen opp så lenge vi er flinke med samboeravtalen og at jeg i nettbanken kan bevise at jeg har betalt inn på lånet. Sånn just in case. Selvsagt eier jeg fortsatt 50% av leiligheten, noe annet ville vært uaktuelt ;) Deling av rentefradrag fikses også gjennom samboeravtalen, siden de rent skattemessig blir tildelt han som har lånet. Jeg bør derfor betale inn litt mindre enn han hver måned, tilsvarende min halvpart av 28% av rentene. Men - dette er infløkt, så mer om den saken når alle løsninger er på plass. Dette vil også endre seg når vi gifter oss, likningsmessig.

Det viktigste er:
Dagens effektive rente: 3,6% (snart 3,9% når DNB øker renta)
Ny effektiv rente: 2,34%

Nytt boliglån (felles): 790 000 (80% av boligverdi, jippi! Ned fra 90% på et år)
Løpetid (iflg banken, hehe): 30 år

Renter betalt forutsatt dagens rente: 503 011,38 kroner
Renter betalt forutsatt ny rente:        310 208,72 kroner 
Rentekroner spart:                          192 802,66 kroner
Etter skattefradrag (28%):         138 817,92 kroner

Og det er helt uten å medregne ekstra innbetaling på lånet.
Som Dine Penger skriver om boliglån i SPK (med dagens rentenivå): "Trekker du fra skattefordelen på 28 prosent og forutsetter en inflasjon som er lavere enn lønnsveksten, blir et lån hos SPK bortimot gratis."
Og E24 skriver: "Får du lån i denne banken kan du glise hele veien til banken" :)
Vi gliser litt da, det skal sies, hehe.

Nå gjelder dette selvsagt bare så lenge han er statsansatt, den dagen han ikke er det lenger øker renta vår. Da må vi jo igjen vurdere om vi skal refinansiere til en annen bank. I mellomtiden skal vi spare opp masse egenkapital/penger til betaling av boliglån på høyrentekonto, da høyrentekontoene nå har over et prosentpoeng høyere rente enn boliglånet.

Nå er ikke oppfatningen av SPK gjennomgående positiv der ute. Det er vanskelig å få lån (man må være statsansatt, lærer eller pensjonert fra disse yrkene), og ikke minst så låner de maksimalt ut 1,7 millioner per satsansatte husstandsmedlem, samt at de krever at man har minst 20% sikkerhet. Og sist så skal du selvsagt også tjene nok, de har en grense på 3x inntekt. Dette er med andre ord en tariffestet gode til statsansatte og slik sett ingen vanlig bank man har med å gjøre, noe som gjør at noen er sure fordi de ikke oppfyller alle kravene.

Da vi for litt over et år siden valgte å kjøpe en rimeligere leilighet enn vi kunne gjort, så var det mye av økonomiske årsaker. Ønske om å betale ned raskere og på den måten spare opp egenkapital samtidig som vi betaler til oss selv for å bo. Lite egenkapital gjorde at det virket ufornuftig for fremtiden å låne opp etter pipa. Det skal vi være glade for nå, da det er nettopp det lave lånet som gjør det mulig for oss å refinansiere hos SPK. Kombinert med at vi har sparepenger (eller hadde?? *snufs*) for å innfri det som manglet for å komme inn under 80% lånegrad. Og det er uansett bare positivt :) Neste milepæl blir 75%, johoo!

Strengt tatt var også renta på sparekontoen høyere enn på boliglånet, så hadde det ikke vært for at vi refinansierer til en latterlig lav rente, hadde det vært uaktuelt å betale inn såpass mye ekstra på lånet nå.

Men, etter nå å ha innbetalt masse ekstra på boligen OG sikret oss lavere rente, så er det andre sparemål som prioriteres et års tid. Vi må gjenoppbygge buffere og ikke minst spare opp til drømmebryllupsreise <3  Men vi opprettholder det vi har betalt til DNB, og nå går mye mer av det til ekstra avdrag på lånet i stedet for å betjene renter.